Immobilier neuf : quelques lueurs d'optimisme en ce printemps 2025

Edition du 19/05/2025

Les derniers chiffres d’Adéquation révèlent un marché du neuf toujours en crise, mais où quelques signaux positifs commencent à émerger. Avril 2025 marque une timide reprise pour la construction neuve, entre disparités régionales, frémissements statistiques et regain d’activité sur certains segments porteurs.

Alors que la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI, vient de livrer un bilan morose pour le premier trimestre 2025, les données complémentaires fournies par Adéquation, via son outil d’analyse FIL Résidentiel, permettent d'affiner la lecture de la situation actuelle du marché immobilier neuf en France. 
À travers la « Météo immo » du mois d’avril, se dessine un paysage plus que fragile, marqué par une reprise poussive, mais aussi par quelques signaux positifs, notamment du côté des résidences gérées.

Une croissance quasi atone du parc immobilier neuf

La construction neuve affiche une progression particulièrement faible, avec une augmentation de seulement 0,76 % du parc résidentiel national sur les douze derniers mois. Cela représente 291 000 logements mis en chantier, un chiffre qui, rapporté aux 38,2 millions de logements existants (source INSEE, 2024), souligne la difficulté du secteur à renouveler l’offre.
Cette croissance minime ne reflète pas nécessairement une augmentation nette du parc, car chaque année, une partie des logements disparaît (démolition, vétusté). La construction neuve reste néanmoins essentielle pour répondre aux besoins d’aujourd’hui — qu’il s’agisse de la qualité énergétique, de la surface ou de l’emplacement des biens — contrairement à une partie du parc vacant, souvent mal adapté.

L’analyse territoriale, hors départements et régions d’outre-mer, met d'ailleurs en évidence d’importantes disparités. La Corse (1,09 %), la Bretagne (0,99 %) et les Pays de la Loire (0,91 %) se distinguent par une dynamique de construction plus soutenue, proportionnellement à la taille de leur parc. À l’opposé, des régions comme la Bourgogne-Franche-Comté (0,48 %), le Grand Est (0,67 %) ou encore la Provence-Alpes-Côte d’Azur (0,68 %) peinent à suivre le rythme.

Mise en chantier : enfin un frémissement de la construction

Après une longue période de repli, les mises en chantier enregistrent une légère hausse de + 1 % sur un an. Certes modeste, cette amélioration constitue tout de même le premier signe de reprise depuis mai 2022. Le marché semble lentement sortir de l’atonie qui le caractérisait ces derniers mois.
Par ailleurs, les résidences services (qu'elles soient libres ou sociales) s’imposent comme les moteurs de cette embellie partielle : avec une progression de + 15 % en volume, plus de 38 000 logements de ce type ont été lancés en chantier, un niveau inédit depuis février 2023.

Enfin, un ajustement statistique qui change la donne. Il convient de noter cet ajustement technique majeur dans les chiffres de la construction : les services de l’État ont intégré rétroactivement 28 000 logements dans le total des mises en chantier de 2024. Ainsi, le bilan annuel s’élève désormais à 290 000 logements commencés, contre les 263 000 initialement annoncés. Ce correctif, bien que purement statistique, redonne un peu de substance à une année 2024 jusqu’alors jugée catastrophique.

La promotion sur l’existant reste marginale

Malgré les appels à développer des alternatives à la construction neuve sur terrain vierge, la réhabilitation et la surélévation restent très minoritaires. En 2024, ces opérations ont représenté seulement 10 % des ventes en promotion, soit environ 7 000 logements. Ce segment, historiquement stable (entre 8 et 9 % des réservations), subit aussi de plein fouet la conjoncture, avec une chute de 33 % des réservations par rapport à 2021.

Vers une stabilisation prudente

Si les données d’avril 2025 confirment que la crise du logement neuf est encore loin d’être résolue, elles laissent tout de même entrevoir des signaux d’accalmie, voire les prémices d’un rebond lent et sélectif. Les promoteurs, confrontés à une demande en berne, des coûts élevés et des contraintes réglementaires toujours fortes, semblent s’adapter en diversifiant les typologies et en misant davantage sur des formats adaptés, comme les résidences gérées. Mais pour que cette reprise se confirme, il faudra sans doute des mesures structurelles beaucoup plus ambitieuses et un climat économique plus favorable.

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